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家賃滞納者への対処法は?

家賃滞納は家主にとって死活問題!


 

  こんにちは!

(株)カプリース代表の大谷です。

 

今回のテーマは家賃滞納者に対する対処法についてです。

今まで不動産業界で40年以上の経験を積んで来ましたが、色んな人を見てきました。
 
その中でも家主にとって一番困るのは家賃滞納者です。
 
私が独立前に勤めてた不動産会社は、賃貸・売買・管理・コンサルティング・建売り・土地の有効利用・収益物件の所有等、いわゆる不動産全般の殆どの仕事をする会社でした。
 
そのおかげで幅広く不動産の知識と経験を身につける事が出来ました。
 
管理物件も多く、他業者が客付けした後の物件の管理も全て営業マンの仕事です。
 
入居から契約期間中、その後の退去の立ち会いから原状回復工事の手配まで、全て担当の営業マンが一人で行います。
 
前述した様に最初に客付け担当した営業マンが最後の解約処理までするというシステムですので、年数が多い分解約の件数も多くなります。
その会社には15年くらい在籍して、独立前には営業部長として、営業部門のトップの立場で、新人教育から家主地主の接待、トラブル処理など毎日が鬼の様に忙しかった様に思います。
 
その忙しい時間の中でも皆んなと同じ様に個人の営業成績も問われます。
 
一番の古株でしたので、その分仲介した件数も新入社員よりも遥かに多いです。
 
 
退去は大概月末になる事が多いので、その日に集中してしまいます。
 
解約が重なった時は件数が二桁になることもありました。
 
それをたった一日で処理することは物理的にも体力的にも不可能です。
 
なので入居者に頼んで何日かに分けて、退去の立会いに行ってたような状態でした。
 
トラブル処理や家賃の督促、その空いた時間の中で新規開拓や賃貸・売買の仲介など・・今思えば我ながら良くやってたなあってつくづく思います。
 
そこで本題ですが・・
 
家賃を滞納する人は大体タイプが決まってます。
 
⚪︎年末に引っ越ししてくる人
⚪︎最初の諸経費が少ない物件を希望する人
⚪︎口の上手い調子のいい人
 
私の経験から大体こういう人は滞納しがちです。
 
家主も慈善事業をしてるわけではないので、家賃滞納が一番困ります。
 
余程の資産家で、相続対策の為に賃貸マンションやビルを建てた人以外は、皆んな借金をしてその不動産を購入してます。
 
入居者からいただいた家賃の中から経費の支払いや金融機関への返済をするんです。
 
その家賃が入らないと、家主も賃貸経営が成り立ちません。
 
これは私の考えですが・・
滞納者は早く出ていってもらう様に仕向けるなり、交渉して退去してもらう方がいいように思います。
 
結局ダラダラと滞納されて居座られるくらいなら、早く出ていってもらって新しい入居者に入ってもらった方が、健全な賃貸経営が可能になります。
 
過去の例ですが・・
若い起業家の人でしたが、借りて貰ってたオフィスビルの家賃をある時から滞納し始めました。
 
感じのいい人だったので頑張って欲しいという気持ちから、家主にも何とか猶予してもらったりしてましたが、もうこれ以上は猶予出来ない時点で、解約を進めたのですか・・
解約通知書を持参すると言ってたその日に・・夜逃げされました❗️
事務所の中はたった今まで営業活動してたのごとく、机の上も作業途中そのままの様な状態でした。
ドアには破産宣告の張り紙。
 
こうなると大変です。
 
法人契約の場合、代表取締役が連帯保証人になるケースも多いので、実質的には保証人が無いのと変わりません。
 
多くの机や椅子・応接セット・ロッカーなどそのまま放置した状態ですが、この残置物の所有権はあくまでこの賃借人にあります。
こちらで勝手に処分出来ません。
 
このままでは次の募集も出来ません。
 
借主の破産管財人の所有権放棄の同意を得て、やっと処分ができます。
 
部下を数名引き連れて何日もかけて、細かいものはゴミ袋に詰めて、大きいものは知り合いに引き取ってもらったり・・
 
こんな経験を何回かしてます。
もう嫌になってきます。
期限を決めてそれまでに支払わない場合は退去しますと言う念書も何枚書いてもらったか分かりません。
 
それからは・・(これが正解かどうかは分かりませんが)
 
家主と相談して、解約引き金を全額渡して、そのお金を引越し費用に当てて出て行って貰ったこともあります。
 
またあるワンルームの入居者の時は、家賃督促で連帯保証人の親の家を訪ねましたが、既に引越ししてて行先不明。
 
その時は言外に夜逃げを匂わせました。
後日訪ねてみると・・綺麗に荷物も無くなり、ちゃぶ台の上に部屋のカギだけポツンと置かれてました。
ちょっと笑ってしまいました。
 
荷物も綺麗に持って行ってもらった方が、直ぐに次の入居者の募集も出来ます。
 
多少は家主の負担も有りますが、
長い目で見たらこの選択が良かった様な気もします。
これを勧める気はありませんが、良かったら参考にしてください。

 

 

 

今回はこの辺で・・ではまた! 

 

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