不動産売買仲介手数料の計算方法とは?
こんにちは!
(株)カプリース代表の大谷です。
不動産売買の仲介手数料って、知ってる人は知ってるとは思いますが、意外と知らない人がいます。
なので、今回はそのことについて詳しく説明したいと思います。
不動産売買の仲介手数料の上限は・・
取引価格×3%+6万円となります。
(※取引価格に建物の消費税が含まれてる場合はその額を除きます)
取引価格というのは最初に売主が提示した額ではなく、交渉して双方が合意した成約価格です。
また、仲介業者が消費税の課税業者であれば、その手数料に10%の消費税が加算されます。
たまにお客さんから、この6万円は何ですか?と聞かれることがあります。
仲介手数料の計算の仕組みを知らない人にとっては、この6万円が不思議なんでしょうね〜
売買専門の不動産業者でも、きちんと説明出来ない人もいます。
宅建業法で業者の仲介手数料は次の様に定められています。
- 取引価格が200万円までの部分は5%
- 200万円を超えて400万円までの部分は4%
- 400万円を超えた部分は3%
例えば取引価格が1,000万円とした場合は・・
①1,000万円の内、まず200万円までの部分を計算します。
200万円までは5%ですので
200万円×5%=10万円
②次に残りの800万円の内、200万円〜400万円までの部分を計算します。
200万円×4%=8万円
③最後に1,000万円から400万円を除いた600万円の部分を計算します。
600万円×3%=18万円
その3つの合計額が
10万円+8万円+18万円=36万円
これが仲介手数料です。(課税業者であれば別途消費税)
結構面倒な計算をしなければなりません。
不動産取引は高額になることが多いので、ちょっとした物件でも400万円は超えるケースが多いです。
なので400万円を超えたら
3%+6万円という公式が成り立ちます。
いわゆる簡便法です。
先程の例ですと
1,000万円×3%+6万円=36万円と直ぐに計算出来ます。
①これは一旦1,000万円を3%で区切って計算して、
1,000万円×3%=30万円
②200万円までの5%から差額の2%を計算すると
200万円×2%=4万円
③次に200万円〜400万円までの4%から差額の1%を計算すると
200万円×1%=2万円
要するに一旦全て3%で計算してから、後ではみ出た4万円と2万円の合計6万円を足してる訳です。
但し、平成18年1月1日から改正があり、400万円以下の物件を仲介した場合の手数料も、取引価格を400万円と看做し
400万円×3%+6万円=18万円を上限として請求することができる様になりました。
但し、これは売主に対してのみなので買主に対しては適用されません。
これは日本全国の空き家問題を解消するための政府の施策です。
不動産業者の手数料は取引価格で決まります。
そして200万円の物件でも5,000万円の物件でも、業者のやる事は殆ど変わりません。業者が負う責任も一緒です。
従来ですと、200万円の物件を扱った場合の手数料は200万円×5%=10万円です。
5,000万円の物件を扱った場合の手数料は5,000×3%+6万円=156万円になります。
誰だってやることが殆ど変わらず、責任も負う立場なら高額な物件を扱いますよね。
まして安い物件ほど、築古で訳あり物件などもあり、トラブルになることも多いです。
手数料だけでなく敬遠したくなります。
特に大手の不動産業者ほど、売上を求められますので、小さな物件は取り扱ってくれません。
そこで多少なりとも小さい不動産の手数料を底上げして、空家を流通さすことが狙いです。
※更に国交省は2024年7月1日から現行の400万円以下の物件を、800万円以下の物件まで対象を広げました。
また従来は売り主から受け取る分だけでしたが買主からも最大33万円受け取れるようにしました。
800万円×3%+6万円=30万円 課税業者の場合別途消費税3万円
合計33万円の仲介手数料
このような法改正によって、今まで大手仲介業者が取り扱わなかった低価格の物件も市場に出回りやすくなってきました。大きな進歩ですね~
今回はこの辺で・・ではまた!
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